Laurens Gilen (zaakvoerder Gilen Real Estate), niet-Truienaar Michel Delva (projectverantwoordelijke Skyline Europe), Stefan Vanweddingen (Managing Partner van Aktimmo Immobiliën) en Mieke Claes (Schepen van Ruimtelijke Ordening van de stad Sint-Truiden) die we meteen de dans laten openen.
“Of Sint-Truiden een booming kent qua vastgoedprojecten”, zo herhaalt zij de hamvraag. “Neen! Sint-Truiden is een historische stad met plekken die moeten aangepakt worden. Okay, de laatste tien jaar is het percentage appartementen tegenover het totaal aantal woningen toegenomen van 21% tot 26%. Maar daarmee zitten we nog altijd netjes onder het Vlaamse gemiddelde van 29%. Het is dus een kwestie van perceptie dat hier plots meer appartementen zouden gebouwd worden. Trouwens, vroeger bouwden de mensen veel meer zelf. Maar we zijn geëvolueerd van de ‘ik bouw’ maatschappij naar eentje van ‘ik laat bouwen’. Daar spelen ontwikkelaars gretig op in.”
Wie kan nog bouwen?
Laurens Gilen: “Vroeger woonden hele families netjes samen: opa, oma, mama, papa én de kinderen. Nu verblijven opa en oma in een rust- en verzorgingstehuis, zijn mama en papa gescheiden en alle kinderen het huis uit gevlogen (en vaak wonen die alleen zonder partner). Hierdoor is de vraag naar woningen fenomenaal gestegen en kennen we een enorm onevenwicht tussen vraag en aanbod. Op dit ogenblik zijn er in Sint-Truiden 20.000 vrij oude woongelegenheden. Als je ervan uitgaat dat er daarvan jaarlijks 200 tussenuit vallen, dan moeten we enkel om op peil te blijven véél meer bijbouwen dan we nu doen. Dat we daar nu niet in slagen creëert de hoge huur en koopprijzen. Vooral voor de midden en lagere inkomens. Onze jonge mensen en onze senioren.”
Mieke Claes: “Komen daarbij nog de doelstellingen van de Vlaamse taskforce wonen-ruimte. Zo moeten er onder andere tegen 2050 in heel Vlaanderen 450.000 woongelegenheden bijkomen”.
Michel Delva: “Als we dat heel planmatig aanpakken, kunnen we dat realiseren. Laat ons een voorbeeld nemen aan Nederland. Daar is men er in de jaren vijftig in geslaagd tegemoet te komen aan de stijgende vraag naar nieuwe woongelegenheden. Helaas duurt het hier erg traag vooraleer ontwikkelingsprojecten gerealiseerd worden. Zo zijn we voor ons project in de Fabrieksstraat dik twee jaar bezig geweest met alle voorbesprekingen erbij. Dat is zeker niet overdreven in vergelijking met andere projecten.”
Stefan Vanweddingen: “Als makelaar ben ik er niet van overtuigd dat alles wat op plan staat, ingevuld zal geraken. Ik bouw niet, maar ik verkoop of ik verhuur panden. Het aantal mensen dat een nieuw appartement kan kopen is bijvoorbeeld afgenomen vergeleken met enkele jaren geleden. De beter gekapitaliseerde baby-boomers hebben er zich al eentje aangeschaft. Ook voor handelspanden in het centrum van de stad is de belangstelling sterk afgenomen. De eersten die daar op afkomen zijn de Sikhs. Belgen willen daar geen tijd, energie en vooral geen euro’s in steken. En dan is er uiteraard nog de leegstaand boven de winkels in het centrum.”
“Sinds de coronacrisis zijn de bouwkosten met 30%, 35% gestegen.”
- Laurens Gilen
Reactivatie van binnenstad nodig
Mieke Claes: “De binnenstad is inderdaad een uitdaging. Om een mouw te passen aan leegstaande woningen zit in het RUP Binnenstad (ruimtelijk uitvoeringsplan) een doelstelling vervat om wonen boven winkels te stimuleren. Wij sporen de eigenaars bijvoorbeeld aan om een aparte ingang te voorzien voor mensen die boven een winkel gaan wonen. Maar dat is moeilijk te realiseren. Omdat het om een forse investering gaat natuurlijk, en vaak een verlies aan winkeloppervlakte betekent in panden die al aan de kleinere kant zijn. Toch is het een uitdaging om die oppervlakte boven de winkels weer in te vullen.”
Stefan Vanweddingen: “De winkeliers vinden die investering inderdaad veel te zwaar. Komt daarbij dat ze alleen al om hun onroerende voorheffing van 6.000 à 7.000 euro terug te verdienen, hun bovenverdieping vier maanden lang moeten verhuren. Op Vlaams niveau zou daar fiscaal een mouw moeten aan gepast worden.”
“Sinds de coronacrisis zijn de bouwkosten met 30%, 35% gestegen.”
- Laurens Gilen
Laurens Gilen: “Het klopt dat er veel geklaagd wordt over de stijgende woonprijzen — en terecht. De inkomens zijn niet in hetzelfde tempo gestegen als de vastgoedprijzen. Sinds de coronacrisis zijn de bouwkosten bovendien met 30 à 35% toegenomen. Vandaag bouw je geen woning meer, inclusief grond en kosten, voor minder dan 300.000 euro. Dat is dan verrassend genoeg nog relatief betaalbaar vergeleken met andere delen van het land. Mijn focus zal in de toekomst nog sterker liggen op het bouwen van betaalbare woningen. Dat is het DNA van mijn bedrijf. We hebben al duizenden betaalbare woningen gerealiseerd, en de komende jaren zal ik me vooral toeleggen op het aanbieden van betaalbare huurwoningen. Dat is een nieuw element in onze aanpak. Met projecten zoals de Tuin der Broeders, een verlaten plek met twee waardevolle monumenten, willen we tegelijk ook bijdragen aan de heropleving van de stad.”
Stefan Vanweddingen: “Duur of goedkoop, dat moet je afwegen tegen de koopkracht. En als ik vandaag door de Luikerstraat wandel, stel ik toch vast dat die bij de Truienaars afgenomen is hoor. Vroeger, toen de fruitsector floreerde, circuleerde dat geld. Nu niet meer. Vroeger gingen de mensen wat rondneuzen in Hasselt, maar kochten ze in Sint-Truiden. Nu niet meer. Sint- Truiden is geen shoppingstad meer maar moet fors inzetten om een belevingsstad te worden. De jeugd stelt bijvoorbeeld vast dat hier niets te beleven valt. Alles moet gereactiveerd worden. Meer cultuur, meer sport, meer ontspanningsmogelijkheden, noem maar op.”
“Het percentage appartementen is toegenomen van 21% tot 26%.”
- Mieke Claes
Een groenere markt is aantrekkelijk
Laurens Gilen: “En meer groen. We moeten de Grote Markt parkingvrij maken en er bomen planten. Ik weet het, daar moeten we de middenstand en de winkeliers van overtuigen. Maar we moeten de handelaars duidelijk maken dat het op termijn niet mogelijk is om die parkingplaatsen te behouden.”
Mieke Claes: “Ik heb op het schepencollege voorgesteld om de Grote Markt een aantal weekends op jaarsbasis verkeersvrij te maken, met beleving, zodat de Truienaar, de toerist, de horeca én de handelaar kunnen voelen wat dat betekent. Ik besef dat zo’n initiatief vaak op tegenstand stuit. Maar enkele jaren geleden was er toch ook hevig protest toen de fonteintjes werden aangelegd op de Groenmarkt, niet? En wat is nu de place to be? De Groenmarkt, dat is het belevingsplein.”
Stefan Vanweddingen: “Ik verkocht onlangs nog een oud huis aan een koppel uit het Antwerpse voor 500.000 euro. Vooral omdat het in hun gemeente niet meer leefbaar was, maar ook omdat die mensen hier waren komen fietsen en geproefd hadden dat het hier een aangename streek is. Daar moeten we nog meer op inzetten.”
Laurens Gilen: “Sint-Truiden is een veilige stad in een groene omgeving. Onze ligging is ook een troef waarover we beschikken. Neem nu de stationsomgeving. Wie daar woont, is met de trein op een half uur tijd in Leuven waar een woning minstens 100.000 euro duurder is.”
Stefan Vanweddingen: “Toch heb ik in heel mijn leven nog geen vijf panden verkocht aan Leuvenaars hoor. Integendeel, ik stel vast dat heel wat studenten na hun studies blijven plakken in Leuven.”
Mieke Claes: “Dat is een EN-EN-EN verhaal. Hoog opgeleide mensen vinden in die regio makkelijker een job dan hier zodat ze niet altijd terugkeren. Daar moeten we iets aan doen, zeker nu het digitaal werk in opmars is.”
“Sint-Truiden is vergelijkbaar met elke Vlaamse middelgrote stad.”
– Michel Delva
Laurens Gilen: “Toch stel ik vast dat ik tussen 2018 en 2020 aan meer dan 100 jonge mensen een pand verhuurd of verkocht heb van wie geen van beide partners uit een gemeente kwam die aanleunde bij postcode 3800. Zij vonden een stad als Leuven véél te duur.”
Niet duurder dan elders
Michel Delva: “Ik hoor nochtans links en rechts vertellen dat ook Sint-Truiden veel te duur wordt. Niets is minder waar. De prijzen in Sint-Truiden zijn best vergelijkbaar met die van andere middelgrote steden in Vlaanderen. Ze zijn zéker niet duurder. Het is wat anders natuurlijk als je een oude, bestaande woning koopt die moet gerenoveerd worden. Het is moeilijk in te schatten hoeveel u dat precies zal kosten. Maar dat doen wij niet. Wij verkopen op plan. In sommige gevallen aan investeerders die dat pand op hun beurt verhuren. Daar is vraag naar hoor. Vooral in Genk ervaren we dat.”
Laurens Gilen: “De jonge generatie huurt trouwens liever dan te kopen. Het is niet altijd een kwestie van niet kunnen, maar van niet willen bouwen of kopen. Iets in eigendom hebben, spreekt minder aan. Jongere mensen zijn niet meer geboren met een baksteen in de maag.”
Stefan Vanweddingen: “Ik vind nochtans nog altijd dat een eigen huis bezitten de beste garantie is op een goed pensioen.”
Mieke Claes: “70% tot 73% van de Vlamingen zijn eigenaar van hun woning. Dat is inderdaad een appeltje voor de dorst.”
Stefan Vanweddingen: “Toch trekken er heel wat mensen op leeftijd van het dorp naar de stad. Als zij hun huis verkopen tegen pakweg 200.000 euro vragen ze mij dikwijls ‘wat moet ik doen? Een appartement huren of kopen?’ Ik raad hen dikwijls aan van te huren tegen een betaalbare prijs. Vooral als de eigenaar niet de bedoeling heeft om zelf vroeg of laat in dat appartement te gaan wonen. Trouwens, een oudere woning in een deelgemeente van Sint-Truiden, geraak ik niet kwijt aan een jong Vlaams koppel. Dat gaat naar mensen van vreemde origine. Zij mobiliseren hun hele familie, vrienden en kennissen om het te restaureren. Zoals onze ouders of voorouders dat jaren geleden ook deden.”
Dorp of stad?
Laurens Gilen: “Als er 30% van het inkomen gaat naar de afbetaling van je lening van je woning is het okay. Maar als dat 50% is, wordt het gevaarlijk. En het klopt natuurlijk dat een twintigjarige het mag vergeten als hij geen 60.000 of 70.000 euro ziet uit de lucht vallen. Maar ik heb een alternatief. Ik heb een idee opgestoken in Wenen om dat te verhelpen met de formule van wooncoöperaties. Indien je een woning kan huren en tegelijkertijd vermogen kan opbouwen heb je het beste van twee werelden. Je bent dan huurder maar tegelijkertijd voor een percentage eigenaar van de woningen.”
Mieke Claes: “In Vlaanderen lopen er ook proefprojecten met nieuwe woonvormen zoals coöperatief wonen, cohousing of Community Land Trusts (CLT’s).
“Mensen van vreemde origine kopen oude woningen.”
– Stefan Vanweddingen
Bij CLT’s bijvoorbeeld word je eigenaar van de woning maar niet van de grond. Mensen met een laag of bescheiden inkomen kunnen op die manier betaalbaar en duurzaam wonen.”
Michel Delva: “Wij concentreren ons vooral op grotere projecten. Maar dat hoeft niet altijd in het stadscentrum te zijn hoor. Als wij straks of morgen in Alken of in Velm honderd woongelegenheden kunnen bouwen doen we dat graag.”
Stefan Vanweddingen: “In de dorpen verkopen de senioren hun oudere huizen aan mensen die over een laag budget beschikken, meestal van vreemde origine, of aan kleine ontwikkelaars die er drie, vier woningen bouwen en die op hun beurt verkopen of verhuren. Maar we mogen de dorpen niet laten wegkwijnen. In Zepperen bijvoorbeeld is er leven in de buurt van de kerk, is er een bakker, een beenhouwer, noem maar op. Dat moeten we in leven houden.”
Mieke Claes: “Ook hier moeten we ons houden aan de spelregels. Zo mogen er tegen 2040 bijvoorbeeld geen extra open ruimtes meer aangesneden worden. Alle ruimtelijke kaders opgeteld mogen we nog ongeveer één woning bouwen per dorp per jaar. Dat is niet eenvoudig. Maar als overheid moeten we in de kerkdorpen bijvoorbeeld ook meer aandacht schenken aan zorgwonen.”
Is dit dan de moraal van het verhaal? Wat zou het dat er in Sint- Truiden appartementen als paddenstoelen uit de grond komen. Er moet véél meer gebouwd worden om de vraag te beantwoorden!
